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Um herdeiro não quer vender o imóvel. O que fazer?

Foto do escritor: Christofer Castro
Christofer Castro
5 de out.
6 min de leitura

Atualizado: 15 de out.

Advogado Christofer Castro ao lado da frase: um dos herdeiros não quer vender o imóvel, o que fazer?

Por Christofer Castro, advogado de família

Três irmãos querem vender. Um não quer. E aí?

A mãe faleceu e ficou o apartamento. Dois filhos precisam do dinheiro. O terceiro mora lá e não pretende sair.

A conversa começa tranquila. Depois vira tensão. Depois vira silêncio no grupo da família. E o apartamento continua parado, ano após ano.

Você já passou por isso?

Em cerca de vinte anos de advocacia de família, eu ouvi a mesma frase dezenas de vezes: "não dá para fazer nada, ele não quer vender".

Essa frase está errada.

O preço de esperar alguém mudar de ideia

Enquanto ninguém faz nada, a conta corre.

IPTU vence. Condomínio vence. Se o imóvel está vazio, ele se estraga. Se alguém mora, começa a dúvida de quem paga o quê.

Pois bem. Tem um custo que quase ninguém soma: o dinheiro parado. Uma herança de quatrocentos mil travada por seis anos são seis anos sem quitar a dívida, sem dar entrada na casa própria, sem pagar a faculdade do filho.

E repare numa coisa. Quem mora no imóvel sem pagar nada não sente o tempo passar. Quem está de fora sente todo mês. É essa diferença que faz o impasse durar: quem está confortável não tem pressa.

Um herdeiro não quer vender imóvel de herança: a regra que quase ninguém conhece

Quando um herdeiro não quer vender imóvel que era da família, a saída começa aqui. Depois que o inventário termina e os bens são divididos, vocês deixam de ser herdeiros e passam a ser donos juntos do mesmo imóvel. Cada um com um pedaço, no papel.

E a lei brasileira diz uma coisa muito clara sobre isso: ninguém é obrigado a continuar dono junto com outra pessoa contra a sua vontade. Qualquer um pode pedir a divisão, a qualquer momento, sem precisar do sim dos demais.

Só que apartamento não se corta ao meio. Casa também não.

Então a lei dá duas saídas. Ou alguém compra a parte dos outros, ou o imóvel é vendido e cada um recebe a sua parte em dinheiro. Se nem sobre o modo de vender houver acordo, o juiz determina a venda em leilão.

Os tribunais aplicam isso com naturalidade. O Tribunal de Justiça do Ceará, em decisão de junho de 2024, reconheceu exatamente esse direito entre herdeiros que não chegavam a acordo sobre a venda.

Quem não quer vender também tem direitos

Este texto não é contra quem quer ficar com o imóvel. Essa vontade costuma ser legítima. Envolve memória, moradia, filho na escola do bairro.

E a lei protege essa pessoa de duas formas.

A primeira: se alguém for vender a sua parte, os outros donos têm preferência para comprar, pagando o mesmo que um estranho pagaria. Quem vende sem avisar os demais corre um risco sério, porque o preterido pode depositar o valor em juízo e ficar com a parte vendida. Existe prazo para isso, e é um prazo que não se recupera depois de perdido.

A segunda: quem quer ficar com o imóvel pode pedir ao juiz que ele seja colocado no seu nome, pagando aos outros, em dinheiro, a diferença, depois de uma avaliação atualizada.

Ou seja: quem quer ficar, fica. Só precisa pagar aos outros o que é deles.

E quem mora no imóvel sem pagar nada?

Este é o ponto que mais destrava negociação, e o menos conhecido pelas famílias.

Quem mora sozinho num imóvel que é de todos pode ser obrigado a pagar aluguel aos demais. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu assim.

Mas tem um detalhe decisivo, e peço que você leia com atenção: esse aluguel não corre desde o falecimento. Ele começa a contar no dia em que os outros se opõem formalmente à ocupação.

Enquanto todo mundo só reclama no grupo do WhatsApp, nada acontece. A partir de uma oposição formal, o relógio começa a correr e a conta de quem ocupa cresce todo mês. É por isso que esse pedido costuma resolver impasses que duravam anos.

Resumo das saídas

A sua situação

O que dá para fazer

O inventário ainda não terminou e vocês querem vender

Pedir ao juiz do inventário autorização para vender o imóvel

O inventário não terminou e você não aguenta esperar

Vender a sua parte da herança, em cartório, avisando antes os outros herdeiros

O inventário terminou e um herdeiro recusa a venda

Entrar com a ação para dividir o imóvel, que termina na venda dele

Ninguém concorda nem sobre como vender

O juiz determina a venda em leilão

Um herdeiro quer ficar com o imóvel

Ele pede o imóvel para si e paga em dinheiro a parte dos outros

Um herdeiro mora lá sem pagar nada

Cobrar aluguel, contado da oposição formal

O que você pode fazer agora

  1. Descubra se o inventário já terminou. Isso muda o caminho inteiro.

  2. Junte os documentos: certidão de óbito, matrícula atualizada do imóvel e os comprovantes de quem vem pagando IPTU, condomínio e reformas.

  3. Se alguém mora no imóvel sozinho, faça a oposição por escrito. É isso que marca o início de uma eventual cobrança de aluguel.

  4. Peça uma avaliação de mercado do imóvel. Boa parte das brigas é sobre preço, não sobre vender ou não vender.

  5. Proponha por escrito que um dos herdeiros compre a parte dos demais. Muita resistência cai quando a conversa vira número.

  6. Guarde tudo. Mensagem, e-mail, notificação. É com isso que se prova a oposição e a tentativa de acordo.

A exceção que muda tudo

Antes de contar com qualquer saída acima, existe uma situação que precisa ser verificada primeiro.

Se o imóvel era a casa onde o casal morava, e se é o único imóvel residencial deixado, o viúvo ou a viúva pode ter o direito de continuar morando lá. Mesmo não sendo o único dono. Mesmo que os filhos queiram vender.

Não é detalhe. É a primeira coisa a conferir, antes de qualquer estratégia.

Voltando aos três irmãos

Enquanto ninguém age, o apartamento continua parado. E o tempo aqui não é neutro: ele trabalha a favor de quem está confortável e contra quem precisa do dinheiro.

A diferença entre a família que resolve e a família que fica mais dez anos travada quase nunca é a lei. É quem entendeu primeiro que a lei já tinha dado a saída.

Se você está vivendo isso, não espere o outro mudar de ideia. Procure orientação jurídica com um advogado que atue em família e sucessões, leve a documentação do imóvel e entenda o seu caso antes de tomar qualquer decisão.

Perguntas frequentes

Um herdeiro sozinho pode impedir a venda para sempre?

Em regra, não. A lei permite a qualquer um dos donos pedir a divisão do imóvel a qualquer tempo, e como casa e apartamento não se dividem, o caminho acaba na venda com repartição do dinheiro.

Posso vender só a minha parte?

Em regra, sim, mas você precisa oferecer primeiro aos outros herdeiros, pelo mesmo preço. Quem vende sem avisar corre o risco de ver a venda desfeita dentro do prazo legal.

Quanto tempo demora esse processo?

Não existe prazo fixo. Depende da cidade, da necessidade de avaliação, de haver acordo no meio do caminho e de eventual leilão. É algo que só se estima olhando o caso concreto.

Quem mora no imóvel precisa mesmo pagar aluguel?

Pode precisar. O entendimento do STJ é que o aluguel é devido quando os demais se opõem à ocupação exclusiva, contando a partir dessa oposição.

Dá para vender antes de terminar o inventário?

Dá, com autorização do juiz do inventário.

E se for a casa onde a viúva mora?

Aí é preciso verificar o direito de moradia do cônjuge sobrevivente, que pode existir quando aquele é o único imóvel residencial deixado.

Onde isso está na lei

Para quem quiser conferir: a divisão do imóvel entre donos está nos artigos 1.320 e 1.322 do Código Civil, e a venda em leilão no artigo 730 do Código de Processo Civil. A preferência de compra está nos artigos 504, 1.794 e 1.795. O pedido de ficar com o imóvel pagando os outros está no artigo 2.019. O aluguel pelo uso exclusivo tem base no artigo 1.319. A venda durante o inventário está no artigo 619, inciso I, do Código de Processo Civil, e a venda da parte da herança nos artigos 1.791 e 1.793 do Código Civil. O direito de moradia do cônjuge sobrevivente está no artigo 1.831.

Aviso

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual de um advogado. A legislação e o entendimento dos tribunais podem mudar. Confira a atualização das informações antes de tomar qualquer decisão.


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Fontes consultadas

 
 
 

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