Casamento Acabou, Financiamento Imobiliário, Não: Como partilhar o imóvel financiado?

Com certeza, não é partindo o imóvel no meio :)

A separação de um casal envolve diversas questões delicadas, e uma das mais complexas é a partilha de bens, especialmente quando se trata de um imóvel financiado.

Afinal, o bem ainda não foi quitado, pertence juridicamente ao casal ou ao banco?

Quem fica com ele?

É possível vender ou transferir a dívida?

Neste artigo, você vai entender de forma simples e clara como funciona a partilha de um imóvel financiado no divórcio ou na dissolução da união estável, conforme o regime de bens e a legislação brasileira.

A quem pertence o imóvel financiado?

Mesmo estando em nome de um ou dos dois cônjuges, o imóvel financiado não é integralmente do casal enquanto a dívida não for totalmente quitada.

Isso porque a maioria dos financiamentos é garantida por alienação fiduciária (Lei 9.514/1997), o que significa que a propriedade do bem permanece com o banco até o pagamento da última parcela.

O casal tem apenas a posse direta, ou seja, mora no imóvel e o utiliza, mas juridicamente o proprietário é o banco.

Portanto, em caso de separação, o que se discute não é o valor total do imóvel, mas sim o valor das parcelas já pagas durante o casamento ou união estável.

O que pode ser partilhado?

Em geral, o que se partilha são os valores pagos durante a união.

O cálculo é feito com base na fração do imóvel já quitada enquanto o casal estava junto.

Cada parte terá direito a 50% do valor correspondente às parcelas pagas durante a constância da união.

Se o financiamento ainda está em andamento, divide-se apenas o que já foi pago.

A dívida remanescente, bem como a destinação futura do imóvel, dependerão de acordo entre as partes ou de decisão judicial.

Como o regime de bens influencia?

Comunhão Parcial de Bens

Nesse regime, tudo que for adquirido onerosamente durante a união é partilhável. Isso inclui o valor das parcelas do financiamento pagas durante o casamento ou união estável.

Mesmo que o contrato de financiamento tenha sido assinado antes da união, se as parcelas foram quitadas depois, a parte que pagou deverá indenizar a outra pela metade do valor pago durante a união.

Comunhão Universal de Bens

Todos os bens e dívidas, adquiridos antes ou durante a união, são divididos igualmente. O momento da assinatura do financiamento não altera a partilha: o imóvel e o saldo da dívida são divididos em 50% para cada um.

Separação Total de Bens

Nesse regime, não há comunicação de bens.

O imóvel pertence a quem o adquiriu e assumiu o financiamento, ainda que o outro tenha ajudado a pagar.

A exceção ocorre quando o imóvel foi comprado em conjunto, com o nome de ambos no contrato — nesse caso, poderá haver partilha conforme a participação de cada um.

O que pode ser feito com o imóvel?

1. Acordo entre as partes: A solução mais simples e menos desgastante é o acordo. O casal pode decidir quem ficará com o imóvel, como será feita a compensação financeira e se haverá transferência da dívida para apenas um dos nomes.

2. Assunção do financiamento por um dos cônjuges: Um dos ex-cônjuges pode assumir o financiamento sozinho. Para isso, é necessário que o banco aprove a análise de crédito individual e autorize a mudança contratual. O outro cônjuge deverá ser indenizado pela metade dos valores pagos durante a união.

3. Compra da parte do outro: Um dos cônjuges compra a parte do outro, pagando o valor proporcional às parcelas quitadas durante a união e assumindo o restante da dívida.

4. Venda do imóvel: Caso nenhum queira ou possa ficar com o bem, o imóvel pode ser vendido a um terceiro. O valor obtido quita o saldo devedor com o banco e o que sobrar é dividido entre o casal.

5. Permanência em condomínio: Se não houver acordo ou possibilidade de venda, o casal pode permanecer como coproprietário até a quitação do financiamento, definindo regras de uso e responsabilidades.

   
   

É preciso formalizar o acordo?

Sim. Toda decisão deve ser formalizada por escrito no processo de divórcio ou dissolução de união estável.

A partilha precisa ser registrada no cartório e, se envolver transferência de financiamento, o contrato com o banco deve ser atualizado.

Acordos verbais não têm validade jurídica e podem gerar litígios futuros.

E se o banco não autorizar a transferência?

O banco não é obrigado a aceitar que um dos cônjuges assuma o financiamento sozinho.

Se não houver aprovação na análise de crédito, o contrato permanece no nome de ambos, que continuam solidariamente responsáveis pela dívida, mesmo após o divórcio.

Isso significa que, em caso de inadimplência, o banco pode cobrar de qualquer um dos dois.

E se as parcelas não forem pagas?

O banco, como proprietário fiduciário, pode retomar o imóvel por meio de leilão, o que leva à perda do bem e pode gerar negativação do nome e saldo devedor, caso o valor do leilão não cubra toda a dívida.

Por isso, é fundamental que a questão do financiamento seja bem resolvida durante a separação.

Considerações finais

A partilha de imóvel financiado exige atenção ao regime de bens, à fase do financiamento e aos valores quitados durante a união.

O ideal é sempre buscar um acordo claro, justo e formalizado, que envolva também o banco credor.

Caso não haja consenso, o juiz decidirá com base no regime de bens e nos pagamentos realizados durante a relação.

Contar com orientação jurídica especializada é fundamental para garantir seus direitos e evitar prejuízos.

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