Dá para obrigar meu ex ou minha ex a vender a casa?

Por Christofer Castro, advogado de família

Você quer vender. A outra pessoa não quer.

Você já passou por isso?

A separação acabou. A casa ficou. E ficou parada.

Você quer vender e seguir a vida. A outra pessoa diz não. Não quer vender. Não quer comprar a sua parte. Não quer conversar.

Enquanto isso, o seu dinheiro fica preso numa casa que você não usa.

Isso acontece com homens e com mulheres. E a lei tem saída para os dois.

Ninguém é obrigado a ter um imóvel junto para sempre

Pois bem. Essa é a regra central: ninguém é obrigado a continuar dono de um imóvel junto com outra pessoa.

A lei garante a qualquer dono o direito de pedir o fim dessa sociedade sobre o bem (art. 1.320 do Código Civil).

E se a casa não pode ser dividida ao meio, e quase nunca pode, a solução é vender e dividir o dinheiro (art. 1.322 do Código Civil).

E se a outra pessoa mora lá com os filhos? Isso, sozinho, não impede você de pedir a venda. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), o tribunal que dá a palavra final sobre esse tipo de lei no Brasil, já decidiu assim.

Agora imagine a Patrícia

Patrícia se divorciou do Eduardo. No divórcio, os dois concordaram que a casa era metade de cada um. Mas ele continua lá e não quer vender.

Ela pede ao juiz do divórcio: "Manda vender a casa."

E descobre que talvez não seja tão simples.

O cuidado com o caminho

Muita gente acha que basta pedir ao juiz do divórcio para mandar vender.

Nem sempre é assim.

O divórcio serve, principalmente, para encerrar o casamento e dizer quanto cabe a cada um. A venda forçada, muitas vezes, exige um processo próprio.

E a ordem importa. Em regra:

1. primeiro se resolve a divisão de bens;

2. depois se pede a venda.

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais, por exemplo, já recusou um pedido de venda porque a divisão ainda não tinha sido feita.

Esse ponto não é igual em todo o Brasil. Alguns tribunais aceitam caminhos mais curtos. Outros exigem cada etapa separada. Depende da cidade e da fase do seu processo.

Errar a ordem pode custar anos.

O risco do leilão

E se eu te disser que a venda na Justiça pode não sair pelo preço que você imagina?

Se não houver acordo, a casa pode ir a leilão. E leilão costuma vender abaixo do preço de mercado.

A lei protege contra preço muito baixo. Em regra, a casa não pode ser vendida por menos da metade do valor da avaliação, salvo se o juiz fixar outro mínimo (art. 891 do Código de Processo Civil).

Mesmo assim, perder parte do valor é um risco real. Para os dois.

Você tem preferência para comprar

Aqui está uma saída que pouca gente conhece.

Na venda, cada dono tem preferência para comprar a parte do outro, pelo mesmo preço oferecido por terceiros (art. 1.322 do Código Civil).

Ou seja: quem quer ficar com a casa pode ficar, desde que pague o preço.

Na prática, o processo aproxima o acordo

Quando os dois percebem que o leilão é ruim para ambos, a conversa muda.

Muitas vezes, o simples pedido de venda na Justiça é o que faz a outra pessoa aceitar negociar: vender junto, comprar a sua parte ou fechar um valor.

O que você pode fazer agora

1. Pegue a matrícula atualizada do imóvel. Ela mostra em nome de quem a casa está.

2. Veja se a divisão de bens já foi feita. E se foi registrada no cartório.

3. Tenha uma avaliação de mercado. Ela ajuda a negociar e a evitar venda por preço baixo.

4. Pense se você quer comprar a outra parte. A preferência pode ser uma saída.

5. Tente o acordo, mas com prazo. Esperar sem fim só aumenta o prejuízo.

Quanto mais tempo, maior o prejuízo

Volte para a Patrícia.

Cada mês parado é um mês de dinheiro preso. Condomínio e IPTU podem se acumular em nome dos dois. A casa se desgasta. E a outra pessoa se acostuma.

O que vocês construíram juntos não pode virar uma prisão para você.

Em cerca de vinte anos atuando em Direito de Família, vejo sempre o mesmo padrão, com homens e com mulheres: quem escolhe o caminho certo desde o início economiza anos. Quem erra a ordem, muitas vezes recomeça do zero.

Procure orientação jurídica antes de dar o primeiro passo.

E se os filhos de vocês moram na casa, há regras próprias sobre aluguel e pensão.

Leia o próximo artigo: Os filhos moram na casa com meu ex ou minha ex. Posso cobrar aluguel?

Perguntas frequentes

Posso obrigar a outra pessoa a vender a casa?

Sim. Sem acordo, é possível pedir a venda na Justiça e dividir o dinheiro.

O juiz do divórcio pode mandar vender?

Depende. Muitas vezes a venda exige um processo próprio, depois da divisão de bens. Varia conforme o tribunal.

Se meus filhos moram lá, ainda posso pedir a venda?

Sim. Segundo o STJ, isso, sozinho, não impede o pedido.

A casa pode ser vendida barato no leilão?

Pode sair abaixo do preço de mercado. Mas, em regra, não por menos da metade da avaliação.

Posso comprar a parte da outra pessoa?

Sim. Você tem preferência, pelo mesmo preço oferecido por terceiros.

Enquanto a venda não sai, posso cobrar aluguel?

Em regra, sim, se a outra pessoa mora sozinha na casa. Veja aqui como funciona.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a análise individual de um advogado. A legislação e o entendimento dos tribunais podem mudar. Confira a atualização das informações antes de tomar qualquer decisão.

Fontes consultadas

• STJ, REsp 1.852.807, 3ª Turma, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 2022: notícia do STJ

• TJMG, Apelação Cível 1.0000.21.115587-4/001, Rel. Des. Mônica Libânio, 2022: IRIB

• Código Civil, arts. 1.320 e 1.322; Código de Processo Civil, art. 891, parágrafo único.

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